Pierwsza nieruchomość na wynajem

Moja przygoda z inwestowaniem w nieruchomości na wynajem zaczęła się podczas wyjazdu Biznes Camp 2015. Było to wakacyjne spotkanie ludzi przedsiębiorczych organizowane przez szkołę biznesu ASBIRO. Dziesięć dni spędzonych w górach, z dala od cywilizacji, dało wiele do myślenia. Jednym z wykładowców był Ryszard Jaszczyński, autor książki „Droga do zamożności”, opowiadający o podejściu do pieniędzy i inwestowaniu w mieszkania na wynajem. Wcześniej nic na ten temat nie wiedziałem. Była to dla mnie nowość, a wykłady i wieczorne rozmowy przy piwie rozwijały temat. Ryszard opowiedział o swojej ścieżce kariery i podzielił się czymś bardzo cennym – wieloletnim doświadczeniem. Po powrocie do domu postanowiłem poszerzyć swoją wiedzę i kupiłem 8 czy 9 książek na temat najmu, wolności finansowej, negocjowania zakupu i rozliczania przychodów z tej działalności (sprawdź tutaj). Ponadto obejrzałem niezliczoną ilość filmów na YouTubie z wykładami i wystąpieniami na temat, który mnie interesuje, często ludzi związanych z ASBIRO.

Wiedza a doświadczenie

Moja wiedza o nieruchomościach znacznie się poszerzyła, niestety brakowało jednej rzeczy – doświadczenia. Bałem się pierwszej inwestycji, nie wiedziałem czy to wypali i czy nie będzie wpadki. Nieważne ile książek przeczytasz, ilu ludzi wysłuchasz. Jeśli sam nie spróbujesz i nie wyjdziesz poza swoją strefę komfortu, nie nauczysz się. Nie zdobędziesz doświadczenia, dzięki któremu zminimalizujesz błędy podczas kolejnej inwestycji. Oczywiście lepiej najpierw zaznajomić się z tematem, niż działać bez podstawowych informacji. Czas, który minął od pojawienia się pomysłu do działania, to w moim przypadku 8 miesięcy. Tyle potrzebowałem, żeby nasycić się wiedzą przed jej wdrożeniem. Są różne strategie inwestowania w nieruchomości na wynajem. Jedni kupują kawalerki, drudzy szukają mieszkań, w których da się wydzielić dwa lub trzy pokoje, a jeszcze inni szukają 120 metrów kwadratowych, żeby zrobić 9 pokoi. Ja, jako początkujący, celowałem w te mniejsze lokale.

Przez dłuższy czas szukaliśmy pierwszego mieszkania. Nic nie pasowało, mimo że teoretycznie wiedziałem, jak do tego podejść. Jedno było brzydkie, inne miało kiepski widok z okna. Dobrze wiedziałem, że to mieszkanie na najem i to nie my będziemy tam mieszkać. Mimo to taka argumentacja była dosyć silna. Do zakupu mieszkania inwestycyjnego podchodzi się bez emocji – łatwo napisać, trudniej wykonać. Koniec końców wybraliśmy! Mieszkanie (do remontu) znajdowało się w kamienicy niedaleko uczelni. Kiedy tam pojechaliśmy, okazało się, że lokal jest w jeszcze gorszym stanie niż na zdjęciach. Strasznie śmierdziało papierosami, ogromne drzwi były przycięte tak, aby podczas otwierania zmieściły się pod uginającą się antresolą. Część ściany była usmolona, co potwierdzało, że ktoś korzystał z pieca węglowego. Łazienka, a raczej to, co po niej pozostało, to kolejna ciekawostka. WC i wanna oddalone były o około 2,5 metra od pionu kanalizacyjnego, co za tym idzie – rury ściekowe leżały prawie poziomo. Plusem były wymienione okna oraz to, co najważniejsze w inwestowaniu w nieruchomości na wynajem – ich liczba umożliwiała stworzenie dwóch niezależnych pokoi. Ponadto wysokość mieszkania pozwalała na zbudowanie komfortowej antresoli.

Kupujemny czy nie?

Po długich rozmowach opuściliśmy strefę komfortu i postanowiliśmy wydać sporą sumę na to paskudnie wyglądające mieszkanie. Mamy to! W ten sposób staliśmy się właścicielami 32 metrowej rudery w łódzkiej kamienicy. O tym, jakie przygody mieliśmy podczas najmu, przeczytasz we wpisie o zarządzaniu nieruchomością na wynajem.

Nasze pierwsze mieszkanie na wynajem wyglądało tak:

…a teraz wygląda tak:
To tylko zarys mojej przygody. Wersja rozszerzona oraz inne ciekawe historie inwestorów w nieruchomości znajdziesz w książce „Sposób do wynajęcia 2”, której jestem współautorem (premiera w listopadzie). Polecam.

Kiyosaki – idol inwestorów

W środowisku osób, które inwestują w nieruchomości, postać Roberta Kiyosaki jest dobrze znana. Większość osób twierdzi, że to właśnie on zainspirował ich do kupna mieszkania na wynajem. U mnie wyglądało to inaczej, chociaż też przeczytałem pozycję „Bogaty ojciec, biedny ojciec”. Nie była to moja pierwsza książka na temat wynajmu, więc nie mogę powiedzieć o niej jako o zapalniku. Dała mi jednak coś innego – coś, co mam w głowie do dziś, co potwierdziło wybrany przeze mnie kierunek inwestowania. Kiyosaki napisał: „to nie ja zarobiłem na Porsche, zrobiły to moje aktywa”. Może nie dosłownie, ale chodzi o ideę. Spodobało mi się to, że pieniądze pod postacią nieruchomości mogą dla mnie pracować. Mogę z tego zrobić dodatkowe, stałe źródło dochodów, które sfinansuje moje zachcianki lub kolejne inwestycje. Reasumując, Robert Kiyosaki zapisał się w mojej głowie w inny sposób niż u reszty inwestorów.

Moje rady dla początkujących inwestorów w mieszkania na wynajem:

• Dużo czytaj, tu znajdziesz książki o inwestowaniu w nieruchomości, które przeczytałem, zanim kupiłem pierwsze mieszkanie
• Słuchaj YouTube’a o inwestowaniu
• Odwiedzaj lokalny klub Stowarzyszenia Mieszkanicznik
• Korzystaj z wiedzy starych wyjadaczy odwiedzających zjazdy ASBIRO
• Rozmawiaj i pytaj… ludzie przychodzący na tego typu spotkania chcą dzielić się wiedzą!

Dodatkowe sprawy do przemyślenia:

• Najgorsze to wyłączenie emocji podczas kupowania mieszkania, zwłaszcza w kamienicy i do remontu, szczególnie gdy ktoś mieszka w bloku lub domu
• Pamiętaj, że to mieszkanie na wynajem. Nie Ty tam będziesz mieszkać i nie Ty będziesz korzystać z wyposażenia. Nie przepłacaj, przecież i tak za kilka lat lokal trzeba będzie odświeżyć.
• Wybór mieszkania. W kamienicach mury najgrubsze są na dole i zwężają się ku górze. W moim przypadku na miejscu okazało się, że cały pion jest do kupienia, czyli od parteru do trzeciego piętra. Miałem więc możliwość wybrania poziomu. Wziąłem piętro pierwsze, ponieważ układ wszędzie był identyczny, a powierzchnia najmniejsza oprócz parteru, który z zasady ominąłem. Jako, że w większości wynajmuję studentom, istotna była lokalizacja z dobrą komunikacją do uczelni.
• Zwróć uwagę na ogrzewanie. Ja o tym nie wiedziałem, ale przebudowa instalacji gazowej, projekt, kominiarz, zakup pieca dwu-funkcyjnego oraz rozprowadzenie instalacji grzewczej to duży udział w kosztach całej inwestycji.
• Kupiłeś? Ubezpiecz!

Jeśli chciałbyś poszerzyć wiedzę na temat inwestowania w nieruchomości, przeczytaj jak rozwiązałem problem zarządzania najmem.