Nieruchomości – zarządzanie najmem

Jest to kontynuacja wpisu o zakupie pierwszej nieruchomości na wynajem. W moim przypadku najem to biznes. Kolejne źródło przychodów, które ma działać bez mojego zaangażowania, czyli dochód pasywny. Właśnie dlatego postanowiłem oddać zarządzanie najmem firmie zewnętrznej. Wolę poświęcić czas na rozwój firmy, która zarobiła na omawianą inwestycję, niż mieć problemy z najemcami. Wiele osób uważa, że to bez sensu, bo gdy raz znajdzie się osoby, to potem jest łatwo. Niby tak, ale ja pozostałem przy swoim. Mieszkanie, które kupiłem, nadawało się do remontu. Fantastycznie się złożyło, ponieważ pan Marcin, który zarządzał najmem, oferował też pomoc przy remoncie i przygotowaniu lokalu pod klucz. Po kilku spotkaniach ustaliliśmy szczegóły i strategię działania. Wszystko miałem z głowy, mianowicie: cały proces dotyczący przebudowy instalacji gazowej, szukanie ekipy budowlanej i pilnowanie prac, sprawy związane z prądem i kominiarzem, plan podziału mieszkania i aranżację wnętrz. Po zakończeniu remontu podpisaliśmy umowę dotyczącą zarządzania najmem, czyli szukaniem najemców oraz ogarnianiem spraw związanych ze standardowymi problemami w tym biznesie. Po zastosowaniu metod podnoszenia atrakcyjności pokoi typu home-staging zrobiono profesjonalne zdjęcia i umieszczono ogłoszenia w internecie. Oba pokoje szybko zostały wynajęte… W takim razie czy opłacało mi się oddać część przychodu za powyższe działania?

Czy mogłem to przewidzieć?

Dwa miesiące po remoncie i wynajęciu sprzedano mieszkanie piętro niżej, czyli na parterze. Nowy właściciel zaczął wyrzucać stare meble, dywany i inne przedmioty znajdujące się w tym zapuszczonym i wilgotnym lokalu. Wkrótce para mieszkająca u mnie przysłała wypowiedzenie umowy. Przyczyną były robaki! Robaki, które żyły sobie spokojnie w ciemności i wilgoci na parterze, podczas czyszczenia lokalu poszły pionem do góry.
Nie będę skupiał się na szczegółach i sposobie rozwiązania umowy, która teoretycznie nie powinna być rozwiązana. Fakt faktem, że trzeba było zamówić dezynsekcję. Na szczęście na koszt wspólnoty. Trzeba było także znaleźć nowych najemców. Wydarzenie miało miejsce w okolicy listopadowego długiego weekendu, co było dodatkowym utrudnieniem. Co ja musiałem zrobić? Nic, dosłownie nic. Oprócz przejmowania się, czy wszystko zakończy się dobrze. Wszystko zostało załatwione, na niedzielę były umówione dwie osoby na podpisanie umowy.

No i po kłopocie?

W niedzielę rano dzwoni telefon: „Panie Wojtku, ekipa remontowa, która przygotowuje mieszkanie na drugim piętrze, zalała większy pokój…”. Świetnie, dwa miesiące po kapitalnym remoncie. Nie dość, że miałem już tydzień pustostanu, to do tego zalanie i ponowny remont, generujący jeszcze większą stratę. Podłamałem się – a miało być tak pięknie.
Jak sprawa się potoczyła? Otóż zarządca najmem uzgodnił szczegóły z ekipą remontową, załatwił sprawę związaną z odszkodowaniem, zorganizował osuszacze, które chodziły kilka dni ze względu na zalane drewniane stropy, powiadomił wspólnotę oraz właściciela pode mną, którego mieszkanie też zostało zalane. Ogólnie rzecz biorąc, wszystko zostało załatwione bez mojego zaangażowania. Po otrzymaniu odszkodowania trzeba było upomnieć się o przyznanie większej kwoty – standardowa procedura. Koniec końców sprawa zakończyła się bardzo korzystnie – pokój został odnowiony dzięki profesjonalnej pomocy pana Marcina i nic na tym nie straciłem. Pieniędzy starczyło na pokrycie pustostanu, a pokoje zostały wynajęte od razu po zakończeniu remontu. Wszystko to działo się poza sezonem, czyli w listopadzie.

Czy cofnąłbym decyzję o oddaniu najmu w zarządzanie? Zdecydowanie nie! Te wydarzenia potwierdzają, że zrobiłem dobrze. Chciałbym zaznaczyć, że od września 2016 roku, czyli od czasu, kiedy nieruchomość została po raz pierwszy wynajęta, do tej pory nie byłem tam ani razu! Pomimo tych zdarzeń losowych nie musiałem o nic się martwić. Zamiast ogarniać całą sytuację związaną z przestojem, mogłem poświęcić się firmie i innym zajęciom. Cel został osiągnięty! Można powiedzieć, że w moim przypadku nieruchomości to dochód bardzo pasywny. Sposób osiągnięcia wolności finansowej dzięki inwestowaniu w nieruchomości opisał Sławek Muturi.

Oddać najem w zarządzanie czy nie?

Lepiej zarządzać samemu czy przekazać to firmie zewnętrznej? Decyzję można podjąć w każdej chwili. Jeśli okaże się, że sobie nie radzisz lub najzwyczajniej nie chcesz tego robić, wystarczy podpisać umowę. I już. Tak czy inaczej zastanów się, czy dla kilkuset złotych miesięcznie (w zależności od liczby mieszkań i pokoi) warto poświęcać czas, który można spożytkować w sensowniejszy sposób. Poza tym pomyśl o nieoczekiwanym telefonie podczas Twoich wakacji lub weekendu w sprawie zatrzaśnięcia drzwi, problemu z pralką lub cieknącego kranu. Na końcu chciałbym dodać, że nie martwię się też o płatności i terminy. Przelewy od najemcy idą bezpośrednio na konto firmy zarządzającej, która opłaca rachunki (co powoduje brak zaległości), a kwotę, która mi się należy, pomniejszoną o opłatę za zarządzanie, przesyła do mnie.

Pozostawiam to do przemyślenia… Jeśli chcesz poszerzyć swoją wiedzę na ten temat, polecam książkę Sławka Muturi „Zarządzanie najmem”.

Podsumowanie

Październik 2016 – totalne zalanie pokoju, wszystko do wymiany
Listopad 2016 – robaki z mieszkaniu, najemcy wypowiedzieli umowę
Październik 2017 – drugie zalanie tego samego mieszkania, tym razem w kuchni. Na szczęście niegroźne, ciągłość najmu zachowana 🙂
Listopad 2017 – pęknięta szyba w kuchni, szkoda pokryta z OC najemcy
Marzec 2018 – dziewczyna zniknęła, ale zostawiła kota
Maj 2018 – kubek upadł na płytę grzewczą, wymiana z OC najemcy
Rok 2019 – nowe zalania
Rok 2020 – kolejne zalania